Gayrimenkul Hukuku Nedir?

 

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların (arsa, bina, tarla vb.) mülkiyeti, kullanımı, kiralanması, devri ve diğer işlemlerinin düzenlenmesiyle ilgili hukuk dalıdır. Bundan sebeple gayrimenkul hukuku taşınmaz mal hukuku olarak da ifade edilmektedir. Gayrimenkul hukuku, hem özel hukukun bir dalı olarak hem de kamusal hukukun bir parçası olarak incelenir. 

 

Gayrimenkul hukuku, gayrimenkul malikleri, kiracıları, alıcıları, satıcıları ve diğer ilgili tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirleyen yasal düzenlemeleri içerir. Bu hukuk dalı, tapu kayıtları, tapu sicili, tapu devri işlemleri, alım ve önalım sözleşmeleri, kat ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, kira sözleşmeleri, sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıkları, kentsel dönüşüm, riskli yapılar, ecrimisil, ipotek ve rehin işlemleri gibi konuları kapsar.

 

Gayrimenkul hukuku, ayni haklar (mülkiyet, sınırlı ayni haklar gibi) ve şahsi haklar (kiracılık, intifa, kullanma gibi) gibi kavramları da içerisinde barındırır. Ayrıca, imar hukuku, inşaat hukuku, vergi hukuku ve çevre hukuku gibi diğer hukuk dallarıyla da yakından ilişkilidir.

 

Gayrimenkul Hukuku ve Emlak Hukuku

 

Gayrimenkul hukuku ve emlak hukuku kavramları genellikle eş anlamlı olarak kullanılsa da aslında farklı hukuk dallarıdır.

 

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların mülkiyeti, kullanımı, kiralanması, devri ve diğer işlemlerinin düzenlenmesiyle ilgili hukuk dalıdır. 

 

Emlak hukuku ise, geniş anlamıyla, emlak işlemlerinin hukuki boyutunu düzenleyen hukuk dalıdır. Bu kavram gayrimenkul hukukunu da kapsar ancak daha geniş bir alanı ifade eder. Emlak hukuku, gayrimenkul hukuku gibi taşınmaz malların mülkiyeti, kiralanması, devri gibi konuların yanı sıra, gayrimenkul işletmeciliği, emlak vergileri, tapu sicili işlemleri, emlak satışları, emlak komisyonculuğu gibi konuları da kapsar.

 

Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku

 

Gayrimenkul ve inşaat hukuku birbirleriyle yakından ilişkili iki hukuk dalıdır. Gayrimenkul hukuku taşınmaz malların mülkiyeti, kullanımı, kiralanması, devri ve diğer işlemleri ile ilgili hukuk dalıyken, inşaat hukuku ise yapıların inşası ve kullanımına ilişkin hukuki düzenlemeleri içerir.

 

İnşaat hukuku, inşaat projelerinin hazırlanması, inşaat işlerinin yürütülmesi, yapıların kullanımı, teknik standartlar, yapı malzemeleri ve diğer inşaat işlemleri ile ilgili hukuki konuları düzenler. İnşaat hukuku, imar hukuku, inşaat mühendisliği, yapı denetimi, inşaat sigortaları, inşaat sözleşmeleri, taahhüt hukuku, tüketici koruma hukuku ve diğer hukuk dalları ile de yakından ilişkilidir.

 

Gayrimenkul hukuku ise, inşaatın hukuki boyutu olan inşaat hukuku ile ilişkili olmakla birlikte, taşınmaz malların mülkiyeti, kullanımı ve işlemleriyle ilgilenir. Bu nedenle, inşaat hukuku, inşaat süreci boyunca ortaya çıkan hukuki sorunları düzenlerken, gayrimenkul hukuku, inşaatın sonucunda ortaya çıkan taşınmaz malların kullanımı, devri, kiralanması ve diğer işlemlerini düzenler.

 

Bu bağlamda kat ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine de ayrıca değinmek gerekir. Zira, ülkemizdeki gayrimenkul hukuku sektöründe birçok uyuşmazlık bu noktadan ortaya çıkmaktadır. Kat ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bir müteahhidin arsa sahibiyle yaptığı bir anlaşmadır. Bu sözleşme kapsamında, müteahhit arsada inşaat yapar ve her daire için belirli bir kat ve arsa payı verilir. Bu sözleşme, hem arsa sahibinin hem de müteahhidin haklarını koruyacak şekilde hazırlanmalıdır. Sözleşmede, proje süresi, ödeme planı, müteahhidin sorumlulukları, arsa sahibinin hakları ve yükümlülükleri gibi konular yer alır. Neticede, bu alanda ortaya çıkan uyuşmazlıkların tespiti ve çözümü noktasında alanında uzman gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmak son derece önemlidir. 

 

Özetle, inşaat hukuku inşaat sürecine ve yapıların kullanımına ilişkin hukuki düzenlemeleri kapsarken, gayrimenkul hukuku taşınmaz malların mülkiyeti, kullanımı ve işlemleriyle ilgili hukuk dalıdır. Ancak, inşaatın sonucunda ortaya çıkan taşınmaz malların kullanımı, devri, kiralanması ve diğer işlemleri de gayrimenkul hukuku kapsamında ele alınır.

 

Türk Hukuk Sistemi İçerisinde Gayrimenkul Hukuku Mevzuatı

 

Türk hukuk sisteminde gayrimenkul hukuku mevzuatı denilince, Türk Medeni Kanunu başta olmak üzere birçok kanun ve yönetmelik söz konusu olmaktadır. Zira mahiyeti itibariyle gayrimenkul hukuku birçok disiplini içerisinde barındıran bir hukuk dalıdır. Gayrimenkul hukukuna ilişkin en temel kanunlar şunlardır: 

- Türk Medeni Kanunu: Taşınmaz malların mülkiyeti, miras, tapu sicili ve diğer konularla ilgili hükümleri içeren temel kanundur.

 

- Tapu Kanunu: Taşınmaz malların tapu siciline kaydedilmesi, tapu işlemleri, tapu kayıtlarının düzenlenmesi ve güncellenmesi gibi konuları düzenler.

 

- Kat Mülkiyeti Kanunu: Bina ve arsa gibi taşınmazların kat irtifakı veya kat mülkiyeti şeklinde taksim edilmesi ve bu şekilde oluşan bağımsız bölümlerin mülkiyeti, kullanımı, yönetimi, satışı ve diğer işlemlerini düzenler.

 

- Emlak Vergisi Kanunu: Taşınmaz malların değerlerinin belirlenmesi ve emlak vergisinin tahsil edilmesi ile ilgili hükümleri içerir.

 

- İmar Kanunu: Taşınmaz malların kullanımına, yapılaşmaya, imar planlarının hazırlanmasına, inşaat projelerinin onaylanmasına ve diğer konulara ilişkin hükümleri içerir.

 

- Türk Borçlar Kanunu: Genel itibariyle sözleşmeler hukukunun düzenlemelerini içinde barındıran bu kanun özelinde taşınmaz kira sözleşmelerini ilgilendiren hükümlerin de olması bu Kanunu önemli hale getirmektedir. Ayrıca kiralanan taşınmazların tahliyesi, taşınmaz kiralarının şartları gibi düzenlemeler de bu Kanun kapsamında yer almaktadır. 

- Gayrimenkul hukuku mevzuatı arasında ayrıca Vergi Usul Kanunu, Belediye Gelirleri Kanunu, İcra ve İflas Kanunu, Tapu Sicil Tüzüğü, Kadastro Tüzüğü ve Yapı Denetim Kanunu gibi kanunlar ve yönetmelikler de yer almaktadır.

Özetle, Türk hukuk sistemi, taşınmaz malların mülkiyeti, kullanımı, devri ve diğer işlemleri ile ilgili olarak gayrimenkul hukukunu düzenleyen bir dizi kanun ve yönetmelik içermektedir. 

 

Gayrimenkul Hukuku Davaları

 

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların mülkiyeti, kullanımı, kiralanması, devri ve diğer işlemleri ile ilgili hukuk dalıdır ve bu alanla ilgili çeşitli uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu uyuşmazlıklar, mahkemelerde çözülmeye çalışılır ve gayrimenkul hukuku davaları olarak bilinir.

 

Gayrimenkul hukuku davaları, genellikle şu başlıklar altında incelenebilir:

- Tapu İptali ve Tescil Davaları: Tapu kayıtlarındaki hatalar, sahte belge kullanımı veya başka nedenlerle tapu kayıtlarının iptali veya düzeltilmesi amacıyla açılan davalar.

 

- Tazminat Davaları: Taşınmaz mal sahipleri arasında çıkan anlaşmazlıklar veya kusurlu işlemler nedeniyle oluşan zararların tazmini için açılan davalar.

 

- Kira Davaları: Kiracı ve ev sahibi arasında çıkan anlaşmazlıklar noktasında kira tahliye, kira tespit, kira uyarlama davaları ile kira sözleşmelerinden kaynaklı sair davalar. 

 

- İşgal Davaları: Taşınmaz mal sahibi dışında bir kişinin mala el koyması veya işgal etmesi nedeniyle açılan davalar.

 

- Kat Mülkiyeti Davaları: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı düzenlemeleriyle ilgili anlaşmazlıklar veya kat malikleri arasında çıkan uyuşmazlıklar nedeniyle açılan davalar.

 

- İpotek Davaları: Taşınmaz mallara konulan ipotekler nedeniyle açılan davalar.

 

- Yapı Denetim Davaları: İnşaat projeleriyle ilgili işlemlerde yapılan hatalar nedeniyle açılan davalar. 

 

- Alım-Satım ve Önalım Sözleşmelerinden Kaynaklı Davalar: Gayrimenkullerin alım ve satımları ile önalım hakkından kaynaklı uyuşmazlıklar noktasında ortaya çıkan davalar. 

 

- Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılardan Kaynaklı Davalar: Kentsel dönüşüm projelerinin ortaya çıkardığı menfi müspet her türlü uyuşmazlığın konu olduğu davalar ile, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında riskli yapıların yıkılması ile birlikte mülkiyet hakkı ile bağlantılı ortaya çıkan davalar. 

 

Mevcut regülasyonlar ve bu alanda ortaya çıkan uyuşmazlıklar göz önünde bulundurulduğunda teknik detayları içerisinde barındıran böylesine bir hukuk dalında ihtilafların söz konusu olması halinde emlak hukuku avukatları ve gayrimenkul hukuku alanında ihtisaslaşmış uzman kadrolardan hukuki destek alınması ekseriyetle önem arz etmektedir. 

 

Bu doğrultuda faaliyet gösteren ve alanda uzmanlaşmış kadromuz ile birlikte müvekkillerimize kaliteli bir hizmet vermek anlayışı ile hareket ettiğimizi de bu bağlamda ifade etmemiz gerekmektedir. Hukuki süreçlerin mevcut sistemde olabildiğince hızlı bir şekilde çözüme kavuşturulması noktasında her türlü teknik ve hukuki danışmanlığı da vererek müvekkillerin hak kayıplarını en aza indirgemek noktasında da ayrıca hizmet vermekteyiz. Bu doğrultuda müvekkillerimize gayrimenkul hukuku alanında vermiş olduğumuz başlıca hizmetlerimiz:

- Taşınmaz mal edinimi noktasında taşınmaz malların satın alınması, edinimi, bağışlanması ya da takas edilmesi işlemlerinde her türlü hukuki danışmanlık hizmeti, 

 

- Tapu işlemlerinin başlatılması ve sürecin takibi ile birlikte tapu kayıtlarının düzenlenmesi ve iptal edilmesi işlemlerinde her türlü hukuki destek, 

 

- Gayrimenkul kiralama işlemlerinde her türlü sözleşmelerin hazırlanması, kira bedellerinin belirlenmesi ve artış / revize oranlarının tespiti, 

 

- Kiralama hukuku ile ilgili her türlü ihtilaf halinde hukuki süreçlerin başlatılması ve takibi, 

İnşaat projelerinin varlığı halinde her türlü inşaat sözleşmesinin hazırlanması, gerekli idari ve özel izinlerin alınması için süreçlerin takibi, 

 

- İpotek ve / veya rehin işlemlerinin takip edilmesi,

 

- Miras ve veraset hukuku bağlamında taşınmaz malların miras yoluyla devri halinde hukuki danışmanlık hizmetlerinin verilmesi ve ilgili sözleşmelerin hazırlanması,

 

- İmar ve planlama işlemlerinde ortaya çıkması muhtemel sorunların önüne geçilmesi amacıyla hukuki desteğin sağlanması,

- Müteahhitlik, taşeronluk ve tedarik hizmetlerine ilişkin sözleşmesel işlemlerin hazırlanması,

- Kat mülkiyeti ile birlikte irtifak kurulumu,

 

- El atmanın önlenmesi davası ile birlikte ayıplı gayrimenkul davalarının takibi,

 

Yapı kooperatiflerinin yönetim ve işlemleriyle ilgili her türlü hukuki danışmanlık hizmeti,

 

- Kira tahliye, kira tespit ve uyarlama davaları ile kira sözleşmelerinden kaynaklı her türlü hukuki sürecin takibi,

 

- Kentsel dönüşüm projeleri çerçevesinde gerek riskli yapıların ortaya çıkardığı sorunlar gerekse kentsel dönüşüm projelerinin ortaya çıkardığı uyuşmazlıklar noktasında her türlü danışmanlık hizmeti ile birlikte hukuki süreçlerin takibi.